Рынок коммерческой недвижимости Харькова

Рынок коммерческой недвижимости Харькова: тренды года

 

 

С начала 2016 года в бизнес-центрах Харькова, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах города, спрос на офисные площади превышает вакантное предложение. По данным, инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", средний уровень вакантности в БЦ класса A и B в октябре находится на уровне 3-12%, тогда как год назад − 5-15%. Их уровень вакантности сократился − сегодня 62% всех БЦ класса А и В в Харькове полностью заполнены арендаторами, а годом ранее таких БЦ было лишь 40%. Вакантность для БЦ класса С и D на сегодняшний день на уровне 5-20%.

В торговых центрах с большой развлекательной инфраструктурой, таких как "Дафи", "Караван", "Французский бульвар", свободных площадей не больше 5-10%. Низкий уровень вакантности – от 0% до 10% – также характерен для небольших по площади центров, которые находятся возле крупных транспортных узлов с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. "В центрах с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией, вакантность достигает 30-40%. При этом подобные показатели характерны как для небольших объектов, так и для крупных центров, таких как Sun Mall или "Магелан", − комментирует генеральный директор ООО "Инвестиционно-консалтинговая компания "Проконсул" Виктория Рыльцева.

При этом стоимость аренды офисной недвижимости в гривне только растет – за последний год средняя арендная ставка офисной недвижимости в Харькове выросла на 27,4%. В бизнес-центрах класса А один квадратный метр сдается в среднем за 300-450 грн, класса В – 100-350 грн, класса С – 70-150 грн, а центры класса D и E сдают помещения по цене 50-250 грн. А вот если покупать сегодня офис, то он будет стоить дороже, чем в прошлом году − около 15 тыс. грн за метр квадратный (по сравнению с 13,7 тыс. грн в сентябре 2015 года).

С начала года высоким спросом пользовались помещения 50-100 кв. м и 300-800 кв. м с арендными ставками до 120-150 грн в месяц за "квадрат". В то же время, ряд компаний подбирали офисы площадью до 400-500 кв. м в БЦ, расположенных в центральных и деловых районах города, со стоимостью аренды 206-310 грн в месяц за "квадрат". "Наиболее активными арендаторами были IT-компании, которые часто искали офисные помещения в связи с расширением", − рассказывает Рыльцева. В августе-сентябре 2016 года основной спрос сместился с помещений 300-800 кв. м в пользу небольших офисных юнитов площадью до 100 кв.м, которые чаще всего арендовали представители агросектора, предприятия сферы услуг, производственные компании.

Стоимость аренды склада падает, а вакантность не растет

Наиболее высокие показатели средней доходности в Харькове на сегодняшний день характерны для торговой и производственно-складской недвижимости. Хотя по сравнению с офисами этот сегмент последние годы в цене только падал. Вакантность качественных небольших складских помещений составляет всего 5%, а вот в регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого класса вакантность находится на уровне 20-30%.

В первом квартале этого года арендные ставки на рынке складской недвижимости уменьшились из-за снижения активности потенциальных арендаторов. Но в апреле цены в гривне снова выросли. С сентября 2015 года по сентябрь 2016 средняя арендная ставка производственно-складской недвижимости в Харькове и ближнем пригороде выросла на 2,5% в гривне (в долларовом эквиваленте за этот период зафиксировано снижение средней арендной ставки на 12%). В объектах класса А один квадратный метр сегодня стоит 35-60 грн, в объектах класса В – 25-45 грн, а в С и D – от 15 до 30 грн. А вот купить помещения под склад в этом году обойдется дороже, хотя в долларовом эквиваленте цена упала на 5,4%. Если год назад один квадратный метр стоил 2420 грн ($111), то сегодня цена поднялась до 2709 грн ($105).

В третьем квартале этого года на сегменте купли-продажи наиболее востребована была производственно-складская недвижимость. Потенциальные покупатели интересовались как небольшими объектами, так и более крупными производственными комплексами в 3-5 тыс. кв. м.

Цены на торговую недвижимость формировались индивидуально

В сегменте аренды большое количество заявок приходится на помещения под заведения общественного питания, торговые площади до 100-150 кв. м в ТЦ, в зоне стрит-ритейла, а также в районе крупных транспортных узлов. Диапазон арендных ставок и стоимости торговой недвижимости зависит сегодня от формата и месторасположения. В торговых центрах арендовать помещение под магазин можно за 130-700 грн ($5-27), а купить за 4,6-30 тыс. грн ($180-1,2 тыс.) за один квадратный метр. В гипермаркетах ценник на порядок ниже – 103-380 грн ($4-15) и 6,45-20,6 тыс. грн ($250-800), в магазинах у дома – 75-380 грн ($3-15) и 7,7-41,2 тыс. грн ($300-1,6 тыс.) соответственно. За последний год торговым центрам было все труднее с привлечением арендаторов, поэтому им приходилось идти на компромисс и применять индивидуальный подход при формировании арендной ставки для каждого конкретного арендатора. В целом по рынку, за последний год средняя арендная ставка торговой недвижимости в гривне выросла на 25,4%.

Торговые центры ищут арендаторов во всех сферах развлечений


Торговые центры Харькова, наряду с магазинами одежды и обуви, стали активно привлекать в качестве арендаторов компании из сферы услуг или развлечений. Например, в марте во "Французском бульваре" открылся первый в Украине интерактивный скалолазный аттракцион "Скалодром Пик". В апреле в "Караване" появился крупнейший в регионе визовый сервис-центр, а в октябре якорным арендатором стал парк семейного досуга FlyPark. В мае в "Дафи" начал работу первый в городе 7-зальный кинотеатр Multiplex, а в "Магелане" заработал автосалон электромобилей. Немаловажную роль торговые центры возлагают на магазины с товарами для детей и зоны фуд-корта. Например, в июле в ТРЦ "ПротонЪ" открылся детский парк празднования дней рождения "Детская Планета" площадью 2 тыс. кв. м. А во "Французском бульваре" с начала года открылись 10 операторов в сегменте "детская одежда и обувь".

Стоит отметить, что за последние два года увеличился спрос на торговые площади со стороны украинских брендов. Рост курса валют позволяет национальным производителям успешно конкурировать с зарубежными.

Еще одной тенденцией является то, что как в ТРЦ, так и в зоне стрит-ритейла меняются арендаторы – на место бутиков приходит средний сегмент. Наиболее активно расширяются продуктовые и дроггери сети. Также с начала года в Харькове большой спрос на аренду был со стороны стоковых магазинов и секонд-хендов, лотерей и заведений общественного питания.

Добавим, что большинство крупных проектов строительства объектов профессиональной офисной недвижимости в городе остаются замороженными. В этом году открылся только один бизнес-центр класса В общей площадью 10,2 тыс. кв. м. В целом формирование нового предложения офисной недвижимости в городе происходит преимущественно за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий и строительства новых объектов площадью до 2-3 тыс. кв. м.

Подешевели квартиры на вторичном рынке города Харькова

  За последние 9 месяцев (относительно января 2016 года) средняя стоимость квартир на вторичном рынке Харькова снизилась на 4% в долларах США и на 1% в гривне. При этом для некоторых районов города зафиксирован рост ценовых показателей. Это связано с ограниченным предложением квартир в данных районах (Аэропорт, Основа, Центральный рынок, ЮЖД, Малышева) и сохраняющимся дефицитом востребованного недорогого жилья.

Ценовая карта вторичного рынка жилой недвижимости Харькова по состоянию на начало октября 2016 г., USD/кв.м

Ценовая карта вторичного рынка жилой недвижимости Харькова по состоянию на начало октября 2016 г

 

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 КВ.М ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ХАРЬКОВЕ (НА 01.10.2016 г.)

Районы

Цена предложения 1 кв.м, долл.США

Изменение цены 01.09.16-01.10.16

1-комн. квартиры

2-комн. квартиры

3-комн. квартиры

Сред­няя

мин

сред

макс

мин

сред

макс

мин

сред

макс

Центр, Нагорный район

783

1110

1579

653

1022

1608

572

991

1875

1041

-0,5%

Госпром, Научная

833

1132

1412

730

1110

1500

568

1024

1752

1089

-0,8%

Центральный Рынок, ЮЖД

417

672

980

404

606

836

364

588

947

622

0,3%

Алексеевка

476

803

1355

489

793

1178

531

710

1125

769

-1,0%

Павлово Поле

606

920

1456

522

811

1778

514

799

1389

844

-1,5%

Павловка

415

817

1407

545

843

1385

451

772

1283

811

1,5%

Холодная Гора

494

731

1034

435

728

1384

389

662

1171

707

0,4%

Лысая Гора, Бавария, Залютино

436

572

750

343

504

804

344

457

692

511

-2,9%

Спортивная, Защитников Украины (Восстания)

647

815

1049

492

807

1143

483

776

1056

799

0,1%

Гагарина

528

820

1146

564

813

1118

508

754

1122

796

-2,5%

Одесская

479

707

997

439

589

849

423

552

735

616

0,9%

Салтовка

468

710

1205

435

620

1023

392

574

1084

635

-0,8%

Северная Салтовка

556

705

1056

530

729

1151

477

608

1014

681

2,0%

Новые Дома

432

644

1186

422

594

1074

397

526

956

588

-1,6%

станция метро Масельского

565

619

833

515

659

904

422

557

723

612

-2,6%

ХТЗ, Восточный

434

552

848

386

512

759

347

490

846

518

-2,4%

Рогань, Горизонт

447

548

758

386

537

795

338

470

781

518

-0,2%

Жуковского, Шишковка

500

717

1071

511

676

1049

463

581

704

658

0,2%

Аэропорт, Основа

439

570

789

400

508

591

305

455

700

511

-3,9%

 

За сентябрь 2016 года средняя цена предложения жилой недвижимости на вторичном рынке Харькова в долларах США снизилась на 0,49% и на начало октября составила 692 долларов США. В гривневом эквиваленте за счет изменения курса доллара США средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Харькова увеличилась на 0,51% – с 17 841 грн./кв.м до 17 931 грн./кв.м.

Динамика средней стоимости предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке Харькова за период сентябрь 2015 г. – сентябрь 2016 г. приведена ниже.

Динамика средней стоимости предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке Харькова за период сентябрь 2015 г. – сентябрь 2016 г.

Следует отметить, что снижение ценовых показателей в целом по рынку происходит за счет объектов среднего и верхнего ценового диапазона. К данным категориям относятся, в частности,  квартиры с капитальным и евроремонтом, квартиры большой площади, квартиры с изначально завышенной стоимостью (выше средних цен для сопоставимых по техническим характеристикам квартир, выставленных на продажу в том же районе города).

Минимальные ценовые показатели характерны для таких бытовых районов Харькова как Лысая Гора, Бавария, Залютино, Аэропорт, Основа, Роганский жилмассив, Горизонт, ХТЗ, Новожаново, Новоселовка, Новые Дома (отдельные микрорайоны), Салтовка (отдельные микрорайоны). В этих районах квартиры в жилом состоянии, расположенные в 9-12-этажных домах 1970-1990-х годов постройки можно приобрести по цене:

  • однокомнатные квартиры – от 18 500 долларов США;
  • двухкомнатные квартиры – от 22 000 долларов США;
  • трёхкомнатные квартиры – от 26 000 долларов США.

Квартиры, требующие ремонта, а также в «хрущевках» и домах старого фонда (до 1950 г. постройки), обойдутся в среднем на 1-3 тыс. долларов США дешевле.

                                                                                       По данным аналитической службы "Проконсул"

Неплательщики налогов рискуют имуществом при сдаче квартиры в наем — юристы

К 1 мая 2015 года необходимо подать декларации об имущественном состоянии и доходах, полученных в 2014 году, указав, в том числе, доходы от сдачи недвижимости в аренду. Процент людей, которые показывают такого типа доходы и платят с них налоги — очень мал. Юристы ЮК Prove Group решили разобраться, каким путем можно разрешить сложившуюся ситуацию, и какие меры будут способствовать прозрачному налогообложению упомянутого пассивного заработка граждан.

Сдача квартиры в аренду регулируется статьями 319 и 320 Гражданского кодекса Украины, согласно которым собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на свое усмотрение, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности. Достаточно часто граждане Украины забывают, что упомянутый источник заработка подлежит налогообложению. Статья 170 Налогового кодекса определяет особенности начисления и налогообложения доходов от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилищный наем.

А именно, арендодателю, который сдает квартиру физическим лицам и не является предпринимателем, после каждого квартала в течении 40 дней необходимо насчитать налог и уплатить. Если в месяц доход меньше 12.180 грн., то уплачивать необходимо 15 %, все что свыше – 20 % от суммы дохода.

Самая основная угроза для арендодателя заключается в том, что факт «неофициальной» сдачи им жилья в аренду будет доказан. Тогда ему придется заплатить штраф от 17 до 34 тысяч гривен, в соответствии со статьей 212 Уголовного кодекса Украины.

«Актуальным в разрезе этой темы является вопрос о переселенцах из зоны АТО. Им для получения справки временно-перемещенного лица, необходимо указывать адрес, по которому они проживают, и получать отметку в миграционной службе. В принципе, если соответствующие органы передадут такую информацию в налоговую, то у фискалов могут возникнуть предположения, что переселенцы проживают именно на основании аренды. И тогда возникнут вопросы к хозяевам таких квартир. Доказать, что квартира сдается и по какой именно цене не так уж и просто, но дополнительные проблемы арендодателям это все же может создать.

Но если мы говорим о внедрении европейских стандартов, то официальная аренда – это нормальная практика всех цивилизованных стран. Не будем забывать и о том, что общим недостатком теневого рынка жилой недвижимости является недополучение средств местными бюджетами», — рассказывает управляющий партнер ЮК Prove Group Владислав Кочкаров.

По приблизительным оценкам экспертов рынка недвижимости, около 90% жилья, которое сдается в аренду — в тени. В частности, бюджет Киева недополучает налогов на сотни миллионов гривен каждый год.

Проблема теневого рынка аренды жилой недвижимости решаема. Во-первых, нужно создать открытый реестр жилья, которое предлагается в аренду. Во-вторых, нужно снизить ставку налогообложения для дохода от предоставления жилья в аренду.

«Сегодня мы наблюдаем, как власть старается максимально «выжать» из людей финансы. Даже, казалось бы, благородная процедура предоставления субсидии таит в себе необходимость указать в декларации доходы лиц от сдачи имущества в аренду. Как только человек попробует претендовать на скидку по коммуналке, фискальные органы сразу же взыщут налог на доходы от деятельности арендодателя. Нужно менять подходы к решению проблемы, где приоритетным станет не наполнение бюджета за счет простых граждан и установление значительного процента налога, а защита прав и интересов тех, кто сдает и арендует жилье», — добавил в завершение В. Кочкаров.

 

Рынок вторичной многоэтажной жилой недвижимости в феврале 2015 года на девальвацию национальной валюты отреагировал сдержано.

2015 года с 16,59 грн./долл.США до 32,98 грн./долл.США привела к снижению предложения на рынке  вторичной многоэтажной жилой недвижимости. Многие собственники, наблюдая за ростом курса доллара в феврале 2015 года,сняли объекты с продажи – объем предложения в феврале 2015 года сократился, передает СтройОбзор

Средневзвешенная цена предложения вторичной многоэтажной жилой недвижимости в феврале 2015 года  на уровне – 823 долл.США/кв.м. В январе 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра составляла – 828 долл.США/кв.м. (-1%) (рис.1).

Учитывая девальвацию национальной валюты за период февраль 2014 года (8,91 грн./долл.США) – февраль 2015 года (32,98 грн./долл.США) которая составила 270 %, средневзвешенная цена в феврале 2015 года  (823 долл.США/кв.м.) снизилась по сравнению с февралем 2014 года (1008 долл.США/кв.м.) на (-18%), что свидетельствует об устойчивости вторичного многоэтажного жилого рынка как экономического сегмента  с более высоким запасом прочности.

Эксперты отмечают, что рынок вторичной многоэтажной жилой недвижимости долларизирован. Девальвация национальной валюты повлияла на снижение цены квадратного метра вторичной жилой недвижимости, но это настолько незначительно по отношению к обесцениванию национальной валюты гривны к доллару, что рынок вторичной недвижимости по-прежнему остается перспективен покупателям, собственникам и  посредникам.

 

 

Рис. 1. Средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке г. Харькова февраль 2014 – февраль 2015 г.

Средняя цена предложения в городе Харькове зависит от месторасположения объекта в зависимости от удаленности от центра города. В феврале 2015 года средняя цена предложения в центральном районе города зафиксирована на уровне – 951 долл.США/кв.м., в прилегающем к центру районе средняя цена составила – 943 долл.США/кв.м. В удаленном районе города Харькова средняя цена  в феврале 2015 года  – 763 долл.США/кв.м.(рис. 2).

Также следует отметить, что при ценообразовании стоимости квадратного метра нельзя не учитывать близость транспортных магистралей и метро, остановок общественного транспорта, качество и год постройки дома, престижность района и т.п.

 

Рис. 2. Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Харькова по районам в феврале 2015 года

Минимальная цена предложения на вторичном рынке жилья была зафиксирована в удаленном районе города Харькова – 450 долл.США/кв.м. Максимальная цена предложения зафиксирована в центральной части города на уровне – 1647 долл.США/кв.м. (рис.3).

 

Рис. 3. Цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Харькова по районам в феврале 2015 года

Минимальная цена квадратного метра зафиксирована на уровне – 450 долл.США/кв.м. в однокомнатной квартире выставленной на продажу в новострое со строительным состоянием в удаленном районе. Собственник, купивший недавно данную квартиру у застройщика, предложил ее к продаже на вторичном рынке по рыночной цене в долларовом эквиваленте (рис. 4). Максимальная цена предложения в феврале 2015 года зафиксирована на двухкомнатную квартиру в центральной части города  с евро ремонтом – 1647 долл.США/кв.м.

 

Рис. 4. Цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Харькова в зависимости от количества комнат в феврале 2015 года

Учитывая неспокойную ситуацию на валютном рынке Украины в феврале 2015 года, многие собственники желающие продать свои квартиры, решили рассмотреть для себя рынок аренды, как один из вариантов страхования от валютных рисков, которые наблюдаются на рынке Украины.

Отмеченное снижение предложения в феврале 2015 года на рынке продажи вторичной многоэтажной жилой недвижимости поспособствует сдерживанию цены квадратного метра в ближайшей период времени от значительных колебаний на вторичном рынке.

 

Мировой рынок недвижимости пришел в себя после кризиса

В третьем квартале Дубай снова стал первым в мире по темпам роста цен на жилье, за ним следуют страны Европы. Меры по охлаждению рынка принесли плоды, и Азиатско-Тихоокеанский регион выпал из списка лидеров. Бум на рынках недвижимости мира продолжается, сообщает портал Global Property Guide, опираясь на официальные статистические отчеты. С учетом инфляции жилье подорожало в 30 из 39 рассматриваемых стран, чьи власти ежеквартально публикуют данные о состоянии сектора недвижимого имущества.

Частная собственность Дубая за год поднялась в цене почти на четверть, однако к концу года следует ожидать некоторое замедление роста, поскольку в эмирате начнется строительство многочисленных комплексов и сдается в эксплуатацию все больше новостроек.

Рынок недвижимости Европы вновь набирает обороты. В семнадцати странах континента третий квартал оказался весьма продуктивным, а рост цен обогнал прошлогодние показатели за тот же период. В Финляндии и Швейцарии цены топтались на месте, и только на рынках России и Украины зафиксирован спад.

Ощутимо подорожала недвижимость Австралии, Тайваня и Филиппин, а стоимость жилья в США, Бразилии, Новой Зеландии rосла более медленными темпами. На рынках Китая и Сингапура начался кризис.

Наиболее динамично в рассматриваемом периоде развивались рынки европейских стран. Самые высокие темпы роста были зафиксированы в Таллине, где со второго по третий квартал рынок расширился на 2,51%, в Ирландии, прибавившей 6,43%, в Великобритании и Исландии. Отличные результаты были у Литвы, Чехии и Голландии. Началось и восстановление жилищного сектора Хорватии и Португалии. Значительно поднялись цены и в Турции - на 7,51%.

Минимальное подорожание зафиксировано во Вьетнаме (1,45%), Южной Корее (0,59%) и Японии (0,49%). Неплохие результаты отмечены и в ЮАР (1,91%).

В Бразилии наблюдается замедление рынка - в третьем квартале годовой прирост составил лишь 3,29%. В Китае и Сингапуре жилье подешевело почти на 5%.

Рост цен на недвижимость с учетом инфляции в третьем квартале 2014 года / темп роста рынка:

1. ОАЭ (Дубай) - 23,73% / 1,13% в год,

2. Эстония (Таллин) - 15,30% / 2,51% в год,

3. Ирландия - 14,52% / 6,43% в год,

4. Великобритания - 8,95% / 1,16% в год,

5. Турция - 7,51% / 3,87% в год,

6. Австралия - 6,76% / 1,17% в год,

7. Исландия - 6,69% / 2,00% в год,

8. Израиль - 6,43% / 2,37% в год,

9. Латвия - 4,71% / 1,17% в год,

10. Литва (5 крупнейших городов) - 4,62% / 0,49% в год,

11. Чехия - 4,04% / 1,20% в год,

12. Новая Зеландия - 3,93% / 1,91% в год,

13. Нидерланды - 3,89% / 1,58% в год,

14. Филиппины (Макати) - 3,58% / 2,43% в год,

15. Тайвань - 3,42% / 1,60% в год,

16. Канада - 3,31% / 2,33% в год,

17. Бразилия (Сан-Паулу) - 3,29% / 1,00% в год,

18. США - 3,08% / 0,77% в год,

19. Хорватия - 2,64% / 4,43% в год,

20. Индонезия - 2,19% / 0,81% в год. 

Кризис меняет украинский рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости ожидают кардинальные изменения. Все большее количество арендаторов требует от девелоперов взять на себя затраты на ремонт помещений.

"Кризис изменил правила игры. Если до этого в крупных качественных ТРЦ условия диктовали собственники объектов, то сейчас ‒ арендаторы.

Большая часть ритейлеров приостановила развитие или сокращает количество торговых точек.

А те, кто открывают новые магазины, не хотят рисковать и инвестировать собственные средства или не могут привлечь заемное финансирование в такое сложное время", ‒ считает директор отдела торговой недвижимости в консалтинговой компании Colliers International Наталья Кравец.

По данным участников розничного рынка, часть своих торговых точек закрыли российская Incity и обувная сеть Centrо. С рынка ушли New Look, Bosсo, Esprit, OVS и RiverIsland.

Кроме того, материнский офис нидерландской сети Mexx объявил о своем банкротстве. Такая ситуация сказалась на уровне вакантности торговых центров. Только в Киеве в середине декабря количество пустующих площадей составляет около 10%, что является максимальной отметкой за последние десять лет.

"Поэтому сейчас при переговорах с девелоперами все большее количество арендаторов одним из условий называют обязательный ремонт помещения за счет девелопера",‒ говорит Кравец.

Сооснователь Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка рассказывает, что девелоперы не только готовы выслушать такие требования, но и принимают их.

"Речь идет о региональных торговых центрах, у которых существенно снизился поток посетителей. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов, они готовы взять на себя затраты по ремонту", ‒ поясняет Фиалка. По его словам, на столичном рынке аналогичная ситуация наблюдается на тех объектах, которые открылись в этом году.

Преференции получают не все розничные операторы, а только те бренды, касательно "которых девелопер уверен, что они обеспечат необходимый поток посетителей". "Это хорошие сетевые операторы, которые составляют основу каждого торгового центра",‒ поясняет представитель отдела аренды ТРЦ Аrt Mall Наталья Пустовит.

В следующем году, по данным Сolliers International, запланированы к открытию 453,3 тыс. кв. м торговых площадей. "На сегодняшний день активных операторов достаточно, чтобы заполнить примерно 60-70 тыс кв. м. Все, что выше, ‒ уже проблематично. Поэтому предполагаю, что собственники торговых центров будут вынужденны пересмотреть свои финансовые планы и увеличить затраты на арендаторов",‒ говорит Кравец.

По ее словам, на рынках Восточной Евпропы затраты девелоперов на арендаторов, включая инвестиции в ремонт и бесплатные периоды аренды, могут достигать 1,5-2 года арендного дохода. "Если учесть количество запланированных к выходу площадей, то в Украине затраты могут равняться годовому арендному доходу ТРЦ. Тогда срок окупаемости объекта увеличивается. В случае сохранения такой тенденции инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости может снизиться",‒ добавляет эксперт.

По словам источника на рынке недвижимости, в качественном успешном ТРЦ площадью около 60 тыс. кв. м в сегодняшних условиях чистый годовой доход от аренды может 

 

Нестандартные схемы мошенничества на рынке недвижимости


Некоторые способы мошенничества в вопросах купли-продажи недвижимости встречаются настолько часто, что о них не слышал только ленивый.

Но случаются и настолько нестандартные аферы, что распознать их заранее бывает сложно, а иногда и вообще невозможно.

Существуют  достаточно оригинальные аферисты, действующие нестандартно и, соответственно, далеко не всегда предсказуемо. Они, к сожалению, если и «попадаются» в руки правосудия, их схемы настолько отточены, что зачастую не подпадают ни под одну статью уголовного или административного кодекса.

Берегитесь интернета!

В комплексе с заниженной ценой это может оказаться гремучей смесью. Отметим, что данный вид мошенничества встречается не только в случае купли-продажи, но и аренды жилья, когда объект находится за рубежом. Суть аферы состоит в том, что на рынок «выбрасывается», на первый взгляд, очень выгодное предложение с огромной скидкой , объясняющейся вполне достойно: владелец проживает в дальнем зарубежье, где ему срочно нужны свободные средства.

Посредством электронной почты либо любых других интернет-ресурсов аферисты обещают предъявить документы после небольшой предоплаты – на фоне скидки в 30-50% от рыночной стоимости предлагаемого жилья сумма в 5-10 тыс. выглядит почти символической. Когда речь идет об аренде, сумма, как правило, составляет либо месячную арендную плату, либо 50% от нее. Деньги должны быть переведены посредством любой из платежных интернет-систем. И хозяин готов приехать на оформление сделки, как только аванс будет перечислен.

Никаких «кодов доступа» при этом мошенники не запрашивают, просят лишь предъявить квитанцию об оплате. Перевод они получают, назвав в местном банке лишь данные отправителя, получателя и сумму перевода – таковы правила многих зарубежных банков, о которых, к сожалению, далеко не все наши сограждане информированы. В результате незадачливые покупатели и арендаторы «поцелуют замок» своей несостоявшейся недвижимости.

Совет: избегать предложений со слишком заниженной стоимостью и не пользоваться нестандартными схемами расчетов, тем более, посредством интернета.

С медициной «в доле»

Сами врачи, кстати, могут и не знать о своем пособничестве квартирным аферам. Приходит, к примеру, на прием пациент с признаками сотрясения головного мозга, причем признаки эти – вербальные, то есть подтверждаются только словами самого потерпевшего – головокружение, тошнота, боли. Проверить правдивость таких слов достаточно сложно. А тем более доктору не придет в голову спросить, не запланирована ли у пациента на следующий день сделка купли-продажи. Фиксируется черепно-мозговая травма, с документальным подтверждением которой можно в дальнейшем оспорить правомерность любой сделки. Ну а поскольку реальная сумма далеко не всегда фиксируется в документах, вернуть ее может оказаться нереально.

Второй момент – состояние алкогольного опьянения. Это не значит, что продавец придет пьяным на заключение сделки. Но буквально через пару минут после начала встречи продавец «вспоминает» о важном неотложном деле и «удаляется со сцены», оставив доверенность, написанную при всех присутствующих, своему представителю. В течение получаса после этого он попадает в поле зрения милиции в состоянии крайнего алкогольного опьянения, достигнутого инъекцией разведенного спирта. В результате – сделка объявляется неправомочной.

Совет: необходимо настаивать на личном присутствии продавца при оформлении сделки. Встречу всегда можно перенести.

«Черные риелторы» или аферы с запахом смерти

Многие наслышаны или непосредственно сталкивались с мошенниками, входящими в доверие к одиноким пенсионерам, людям из асоциальных слоев населения – наркоманам, алкоголикам, переписывавшим, в результате, свое жилье на таких людей. И хорошо, если старикам давали при этом возможность дожить в подаренной квартире свои дни, а ведь достаточно часто речь шла об их исчезновении или преждевременной кончине. Когда дела проворачивались с людьми, достаточно молодыми для скорой кончины, в ход шли и психотропные препараты, и даже помещение их в психлечебницы. В случае последующего оформления сделок нотариус, как правило, был в сговоре с так называемым «черным риелтором», предлагающим к продаже такую квартиру. А это означает, что распознать такую аферу практически нереально – нотариус, зная о своей материальной ответственности за сделку, будет действовать только наверняка.

Но есть и другая, более «изящная» схема бизнеса «на покойниках». Мошенники задним числом оформляют брак с недавно умершим человеком, как правило, не отягощенным лишними родственными связями. Оформив прописку, аферисты «избавлялись» от лишнего груза – «переселяли» покойников в другие города, разводились или сообщали о факте смерти в не слишком расторопные соответствующие госорганы. Ведь регистрация факта смерти – процесс достаточно длительный, в нем задействованы различные госорганы, и пока «бумажки» гуляют из кабинета в кабинет, человек продолжает официально считаться живым, и подобную аферу вполне возможно провернуть. Пострадавшей стороной здесь может стать покупатель, в случае, если афера вскроется, он потеряет и квартиру, и деньги. Если же сделка состоится, убытки понесет государство – при отсутствии наследников именно в его распоряжение должно переходить имущество умершего. Что, в свою очередь, может грозить тому же покупателю неприятностями в будущем.

 

Совет: доверяй, но проверяй – все документы и «история» квартиры должны проверять юристы-профессионалы.

«Развод» для риелтора

Иногда жертвами аферистов становятся и риелторы.

Даже достаточно опытные брокеры могут попасться на такую удочку. К примеру, специалист занимается продажей квартиры на эксклюзивных условиях. И вот, в один далеко не прекрасный момент ему звонят и сообщают о наличии похожего предложения, но с большой скидкой. Риелтору предлагают неплохое вознаграждение, но просят сначала продать квартиру «по акции». Как правило, сумма в качестве гонорара предлагается достаточно заманчивая, чтобы не обратить внимание на доводы рассудка.

 

Риелтор находит реального покупателя, который платит задаток. Соответственно, посредник получает свою сумму, но вот продавец пропадает начисто, а квартира оказывается собственностью совсем других людей, которые о сделке даже не слышали, а квартиру сдавали в аренду. Напомним, речь идет о дорогих эксклюзивных вариантах, когда пострадавшему покупателю будет, в общем-то, все равно, что мошенником оказался продавец – отвечать придется риелтору и хорошо, если по закону.

Совет: большие деньги зачастую плохо пахнут, нельзя терять голову от названных сумм, проверки еще никто не отменял, даже когда речь идет об эксклюзивном жилье.

Эксперты рекомендуют проверять все условия и нюансы будущей сделки буквально «под микроскопом», особенно когда речь идет о существенных скидках или нестандартных схемах оплаты. А еще, как это не парадоксально, предлагают внимательно прислушиваться к своему внутреннему голосу – роль интуиции в реальной жизни слишком приуменьшают, а ведь мошенники могут допускать мелкие ошибки, которые способны натолкнуть покупателя на мысль о «странностях» сделки и предупредить об опасности. Покупайте грамотно!

 

Эксперт: до конца года никаких изменений на отечественном рынке недвижимости не произойдет

Президент АСНУ Сергей Злыдень рассказал  о новых тенденциях, наметившихся на рынке недвижимости, ценообразовании и некоторых изменениях, внушающих сдержанный оптимизм.

Говорили и о новых, нетипичных явлениях, спровоцированных потоком мигрантов из зоны АТО, а также о том, что отечественные риелторы уже готовы сотрудничать с зарубежными коллегами на равных.

Сергей Анатольевич, на пресс-конференции АСНУ 9 октября Вы говорили о зонировании отечественного рынка недвижимости и вскользь упомянули о новых для него явлениях, спровоцированных сложившейся политической ситуацией. Что это за тенденции и что именно стало причиной их возникновения?

 

На самом деле, все достаточно просто. Люди, которые успели вывезти из проблемной зоны свой капитал, предпочли вкладывать его в недвижимость, расположенную подальше от зоны АТО – Киев, Львов, западная Украина. Кроме того, наши сограждане начали покупать недвижимость в Европе . В результате, мы можем столкнуться с таким явлением, как выведение капитала за рубеж.

С одной стороны, это не слишком хорошо – украинская недвижимость его «не досчитается». Но с другой, далеко не все, кто приобрел недвижимость за рубежом и, прежде всего, в курортных регионах Европы, живут там. Многие продолжают арендовать жилье в Украине, тогда как свое зарубежное сдают туристам, имея возможность, тем не менее, в любой момент покинуть страну. И даже если ситуация здесь, не дай Бог, ухудшится, они не потеряют свои капиталы.

Кроме того, такая тенденция позволяет говорить об ускорении процессов интеграции украинцев с мировым сообществом – эти люди уже фактически поступают так, как многие европейцы.

Вторая категория вынужденных переселенцев – люди, чьи капиталы остались в зоне АТО в виде недвижимости, замороженных депозитов и тому подобного. Они рассчитывают на возвращение своих средств в том или ином виде. Собственно, это сродни недвижимости в Крыму для оставшихся на материковой части страны.

И вот эти мигранты как раз и формируют второе явление – рост рынка отложенного спроса. Это означает, что как только они получат доступ к деньгам, мы будем наблюдать резкий скачок на рынке недвижимости. И прежде всего, разумеется, скачок цен. Ситуация усугубляется и оставшимся нам в наследство от Советского Союза повсеместным острым дефицитом жилья. Решить эту проблему должен был бы строительный бум, который мы наблюдаем, к примеру, в европейских странах бывшего соцлагеря – Болгарии, Польше, Венгрии. К сожалению, в Украине такого бума никогда не было, поэтому отложенный спрос уже можно назвать «бомбой замедленного действия» для рынка недвижимости.

 

Происходит ли сегодня на рынке хоть что-то позитивное? Или он полностью замер в ожидании стабилизации политической и, как следствие, экономической ситуации?

Считаю, что одним из позитивных моментов являются своевременные денежные транши от МВФ. На первый взгляд, они не касаются непосредственно рынка недвижимости. Однако, идут преимущественно на осуществление реформ, в том числе, финансовой системы, что позволяет надеяться на то, что наши сограждане будут иметь доступ к адекватным кредитам и ипотеке. С другой стороны, сотрудничество с МВФ дает посыл большинству стран мира о том, что Украину поддерживает Евросоюз, а значит, эта страна имеет будущее. Соответственно, потенциальные инвесторы уже рассматривают Украину как будущего партнера, и, как только закончатся военные действия и ситуация немного стабилизируется, будут искать точки соприкосновения с местным бизнесом.

Другими словами, на сегодняшний день, происходит оживление инвестиционного климата еще не в самой Украине, но уже вокруг нее. А этот факт, в свою очередь, уже сейчас замедляет падение отечественной экономики, в том числе, и рынка недвижимости, а в будущем станет одним из факторов ее роста.

И каковы же могут быть прогнозы для рынка недвижимости на ближайшее будущее?

Давайте вспомним предыдущие два кризиса – 1998 года и 2008-2009. В первом случае мы наблюдали обвал национальной валюты и, соответственно, абсолютно непредсказуемое расшатывание ценообразования во всех сегментах рынка.

Естественно, в 2008 году многие предсказывали аналогичную картину. Однако, произошло по-другому. На тот момент первичный рынок недвижимости работал в национальной валюте, но ожидаемой индексации цен, согласно уровню инфляции, не произошло – рынок просто-напросто обвалился практически вдвое, в том числе, и в ценах на недвижимость. Естественно, вторичный рынок вынужден был привести ценообразование в сегменте в соответствие с первичным – цены здесь также упали на 45%. В результате мы имели затяжную депрессию, отголоски которой рынок ощущал еще в прошлом году - до начала очередных колебаний, связанных с известными политическими событиями.

Что же происходит теперь? Рынок ожидал подобного 2008 году обвала, однако этого не произошло – цены постепенно индексируются, согласно уровню девальвации национальной валюты. На первичном рынке цены в гривневом выражении действительно выросли, но в долларах при этом остались практически на том же уровне. И поскольку, надо полагать, пик ситуации нами уже пройден, ожидать падения не стоит.

Исходя из этого, можно прогнозировать, что до конца года никаких изменений на отечественном рынке недвижимости, скорее всего, уже не будет. Возможно, произойдет небольшой всплеск интереса к недвижимости ближе к новому году, но это явление сезонное и ежегодное, связанное с закрытием финансовых документов и необходимостью вложить капиталы. В этом году всплеск вряд ли будет массовым и не повлияет на ценообразование.

Весной, как правило, начинается период деловой активности. И если к тому времени политическая ситуация в стране начнет стабилизироваться, вполне вероятно, будут и первые результаты и экономического роста. А если военные действия завершатся, бизнес-активность будем наблюдать уже в январе, хотя обычно этот месяц считается мертвым сезоном.

Нужны ли сегодня профильные организации? Какие задачи в нынешних условиях стоят перед АСНУ?

Именно теперь роль общественных организаций как неотъемлемой части профессионального сообщества сложно переоценить. Сейчас наше общество готово к кардинальным переменам и, прежде всего, новому европейскому стилю ведения бизнеса. Поэтому и своей главной, но далеко не единственной, задачей мы считаем построение цивилизованного рынка услуг в сфере недвижимости, повышение спроса на услуги риелторов как неотъемлемой части рынка недвижимости, рост их квалификации и профессионализма.

Для этого мы уже сегодня предлагаем нашим риелторам повышать уровень образования и кругозора – с нами сотрудничают ведущие мировые организации риелторов, которые готовы делиться опытом и знаниями с отечественными операторами рынка. Причем сотрудничество они предлагают не только в сфере образования, но и непосредственной бизнес-активности: благодаря нашим совместным программам, члены АСНУ уже имеют доступ к зарубежным рынкам недвижимости, а также эксклюзивных представителей за рубежом, что позволяет представить мировой общественности отечественный рынок недвижимости. Конечно, о массовости явления говорить слишком рано, но первые попытки такого сотрудничества есть. А значит, мы будем первыми, кто сможет напрямую работать с зарубежными компаниями, когда этот спрос появится.

 

Несмотря на кризис, темпы роста строительства жилья в Украине в последнее время не только не замедлились, но даже несколько выросли.

Domik.ua выяснил, почему это происходит, за счет чего финансируются проекты и каким строительным компаниям легче выживать в сегодняшних условиях.

Экономико-политическая ситуация в стране в последний год совершенно не способствует развитию экономики. И это не могло не повлиять на рынок недвижимости в Украине. Мы неоднократно говорили с экспертами рынка о его нынешнем состоянии, и практически все они сходятся во мнении, что ситуация крайне сложная, практически все процессы в отрасли приостановлены. Спрос наблюдается только в сегменте первичного жилья, а строительные компании, несмотря на все сложности, продолжают реализацию своих проектов. Но вот повлияла ли общая стагнация на рынке и даже экономический спад в целом на темпы возведения объектов и чем это обусловлено?

Откуда спрос на первичном рынке?

Эксперты отечественного рынка недвижимости в один голос утверждают, что сегмент первичного жилья – чуть ли не единственный, где сегодня еще фиксируются определенные объемы продаж. Политическая и экономическая нестабильность в стране сдерживают один из основных факторов, влияющих на принятие решения о покупке жилья – желание улучшить жилищные условия. Поэтому на первое место сегодня выходит фактор сохранения капитала, особенно учитывая растущий уровень недоверия населения к банковской системе.

И в данном случае первичный рынок для покупателей предпочтителен по ряду причин. Во-первых, это современное жилье, построенное по новым технологиям с использованием эргономичных и качественных материалов. Во-вторых, строительные компании привлекают клиентов и разнообразными программами лояльности и скидками, не говоря уж о том, что цена квадратного метра в новостройках растет не столь быстро, как курс доллара.

К тому же, в последние несколько лет многие застройки заработали имидж надежных партнеров, выполняющих свои обязательства. Несмотря на все экономические и политические сложности, темпы строительства с начала 2014 года, по оценкам экспертов, не замедлялись.

Темпы строительства: факторы влияния

Еще в начале весны ведущие застройщики подчеркивали, что несмотря ни на какие обстоятельства, намерены закончить строительство всех начатых объектов в срок. Сегодня мы видим, что именно так и происходит. Большинство планируемых объектов либо уже введены в эксплуатацию , либо находятся на стадии оформления документов, либо будут сданы уже до конца года.

По словам главы наблюдательного совета Института «ГорГражданПроект» Ольги Зарембы, в активной фазе на сегодняшний день находятся и те проекты, которые были начаты еще в 2012-2013 гг.

Тем не менее, закончив предыдущие проекты или выйдя на финальную стадию стройки, компании берутся за разработку и реализацию новых проектов. «За 2014 год рынок первичной жилой недвижимости пополнился 24 новыми проектами. Еще два проекта откроют продажи в ближайшее время. В условиях постоянного роста стоимости строительных материалов, многие застройщики даже увеличили скорость строительства, около 10% активно строящихся объектов возводятся с опережением графика. Основная задача девелоперов сегодня - закончить максимально быстро свои объекты, поскольку рынок мало прогнозируем в среднесрочной перспективе», - комментирует ситуацию Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Что же влияет на темпы строительства?

Как утверждают застройщики, основными факторами, влияющими на скорость возведения многоэтажки, являются технология строительства, этажность, количество квартир, логистика и готовность городской инфраструктуры принять новый объект, ряд других подобных факторов. Например, срок строительства любого здания площадью порядка 12500 кв.м. составляет от полутора лет.

А вот класс жилья существенного влияния на скорость строительства не оказывает. В случаях, если дома класса премиум и выше строятся дольше, связано это со сложностью внутренней отделки и использованием дорогих материалов, требующих более внимательного подхода.

Однако, в сегодняшней ситуации есть и несколько особенностей, также заметно влияющих на скорость постройки новых объектов. Нынешнюю активность в реализации проектов некоторые эксперты называют строительным псевдо-бумом, обусловленным ростом цен на строительные работы. Так, за 9 месяцев текущего года рост цен в этом сегменте составил порядка 7%, по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., а до декабря он, вполне возможно, достигнет показателя в 10%.

Исходя из этого, некоторые операторы рынка считают, что именно теперь нужно срочно заканчивать строительные проекты, в особенности, те, где основные инвестиции были сделаны еще до начала подорожания, вернее индексации стоимости, соответственно девальвации гривны.

Сегодня долгострои для строительных компаний – это потеря не только доверия клиента, но и серьезных капиталов. Поэтому, по мнению риелторов, работающих с первичным рынком, сейчас, в случае задержки со сроками сдачи дома в эксплуатацию, причины нужно искать не в возможных аферах, а в куда более банальной плоскости – бюрократических проволочках при передаче на баланс города, оформлении документов и отсутствии общей стратегии у владельцев компании-застройщика.

За чей счет строят?

Финансирование строительства на сегодняшний день является одним из самых больных вопросов в данном сегменте. «Общие правила финансирования, которые работали 3-5 лет назад, - рассказывает Ольга Заремба, - сейчас не действуют. Банки, которые ранее выступали партнерами застройщиков (UniCredit, VTB, Проминвест), в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, приостановили кредитование».

Зарубежное бизнес-инвестирование, по мнению экспертов, также практически отсутствует. Связано это не столько с экономическими сложностями Украины, сколько с военными действиями на ее территории и агрессивным и непредсказуемым поведением ближайшего соседа.

В результате, финансирование осуществляется преимущественно за счет самого девелопера, а также привлечения средств частных инвесторов. Однако рассчитывать на последние компании стоит только после начала реального строительства.

«Период открытия продаж, - говорит Ярослава Чапко, - зависит от сезонности, текущего спроса, «запаса прочности» у самого застройщика. Важным фактором является репутация девелопера ».

Когда речь идет о строительстве дома премиум-класса и выше, нередки случаи реализации проекта за собственные средства девелопера. Квартиры здесь не поступают в продажу до фактического завершения строительных работ. Зарезервировать такую недвижимость можно уже на стадии планирования внутреннего пространства и оформления интерьера.

На уровень доверия потенциального покупателя вполне может повлиять уровень компании-застройщика. Эксперты говорят, что известной крупной строительной компании гораздо проще привлечь частного инвестора еще на ранних стадиях реализации проекта. Именно поэтому они оказываются более гибкими в вопросах ценообразования и внедрении различных программ лояльности, акций и скидок.

И хотя на отечественном рынке существует немало примеров успешной реализации частных строительных проектов, именно небольшие компании находятся в так называемой «группе риска», и зачастую им приходится рассчитывать на собственные финансовые ресурсы – продажи здесь, как правило, могут быть успешны на стадии строительства от 70% проекта и выше.

Таким образом, темпы возведения жилой недвижимости в относительно благополучных регионах страны, несмотря на все сложности нынешней экономической и политической ситуации, не только не снизились, но в некоторых случаях и ускорились. Спрос на продукт есть, а в условиях острого дефицита жилья на отечественном рынке, после стабилизации обстановки он, скорее всего, будет только расти. Кроме того, многие специалисты в области экономики и финансов утверждают, что сохранение темпов строительства нового жилья должно быть одной из первоочередных задач не только экономических ведомств, но даже правительственных программ нашего государства.

Спрос на квартиры в новостройках растет

28.10.2014 16:41

Жилая недвижимость, в отличие от коммерческой, все еще показывает отличную прибыль для девелоперов, поэтому на рынок регулярно выходят новые проекты новостроек.

Об этом ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

«На фоне снижения доходности и спроса в сегменте коммерческой недвижимости, жилая остается, по сути, главным центром концентрации усилий девелоперов. Поскольку сегодняшние объемы финансирования и спрос здесь существенно отличаются от того, что наблюдаем в коммерческой недвижимости. Параллельно с этим, вопреки пессимистическим прогнозам, растет спрос на новое жилье. И хотя высоким его назвать еще сложно, но он показывает устойчивую динамику роста», - отметила эксперт.